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O procedimento para se reconhecer todas as espécies de usucapião de forma extrajudicial, nos cartórios de registro de imóveis, já existe desde a Lei n. 13.105/15, por meio do regramento que introduziu no art. 216-A da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos – LRP).
A Lei n. 13.465/17 veio a otimizar a sua aplicação introduzindo importantes alterações no art. 216-A da LRP.
Mas ainda havia um grande espaço de imprecisão na prática do novel procedimento, sendo que vários Estados publicaram provimentos com entendimentos diversos sobre algumas de suas questões. E outros Estados, como Goiás, não regulamentaram o procedimento.
Agora, em 14.12.2017, o CNJ finalmente publicou um Provimento regulamentando tal procedimento para aplicação em todo o país de forma homogênea, espancando algumas dúvidas. É o Provimento 65/2017.
Então para entender como deve ocorrer a usucapião extrajudicial devemos sempre nos valer primeiramente do art. 216-A da LRP. E, após, para demais detalhes não constantes desse artigo, devemos nos socorrer do Provimento n. 65/2017 do CNJ.
Principais normas do Art. 216-A da LRP:
1 – Titulares de direitos sobre o imóvel objeto da usucapião, e seus vizinhos (confrontantes), devem concordar com o pleito. Mas se, após intimados, ficarem em silêncio, isso equivalerá à concordância;
2 – Manifesta-se pelo condomínio edilício apenas o síndico.
Principais normas do Provimento n. 65/2017 do CNJ:
1 – Há a especificação do que deve constar no requerimento (sempre assinado por advogado);
2 – Há a especificação do que deve conter a ata notarial (podendo haver mais de uma);
3 – Dispensa-se anuência do requerente apenas se forem casados em regime de separação absoluta de bens. Entendemos que “absoluta” é apenas a convencional, como se interpreta o caput do art. 1647 do Código Civil (pois a separação obrigatória – a “legal” – não é absoluta, nos termos da súmula 377 do STF);
4 – Notificações a alguém casado deve sempre haver também para o cônjuge;
5 – É possível o reconhecimento da usucapião em imóvel em condomínio edilício mesmo quando apenas de fato, mas nesse caso todos os proprietários da matrícula devem anuir (art. 7º). Nesse caso, entendemos que a usucapião será da fração ideal, pois não existe ainda para o direito a unidade autônoma (como trata o art. 20, §4º);
6 – As comunicações do cartório com o requerente se darão por simples email (art. 9, 1§);
7 – Se a descrição do imóvel usucapiendo for idêntica à da matrícula, e esteja de forma precisa nessa, não se precisará intimar confrontantes (art. 10, §10º);
8 – Falecidos devem ser notificados por meio do inventariante. Deve ser apresentada escritura declaratória de únicos herdeiros com nomeação de inventariante (art. 12). Claro que se for apresentada nomeação de inventariante em processo judicial também servirá;
9 – Considera-se haver anuência quando o requerente apresentar título com quitação de sua obrigação perante o titular do direito tabular, e certidão negativa do distribuidor judicial (comprovando, assim, a falta de litígio) (art. 13). Obs: nesse caso deve ser claramente justificada a razão da impossibilidade de ser feita a transmissão voluntária formal do bem, o que deve ser rigidamente avaliado pelo oficial registrador;
10 – O oficial registrador pode mediar eventual acordo em caso de impugnação (art. 14, § único e art. 18);
11 – Usucapião de imóvel rural continua exigindo CCIR, CAR, e georreferenciamento (art. 19);
12 – Caso a descrição seja idêntica à totalidade de uma matrícula, o ato é registrado nela. Caso negativo, abre-se nova matrícula. Dispensa-se a apuração do remanescente, caso uma matrícula seja “desfalcada” (art. 20). Entendemos não ser essa a melhor solução, pois imóveis desfalcados ficarão com descrição imprecisa, prejudicando a segurança jurídica.
13 – Imóvel sem “habite-se” pode ser objeto de usucapião e abertura de matrícula (art. 20, §3º). Entendemos que nesse caso deve ser feito o registro, mas sem, claro, a averbação da construção, o que deve ser providenciado pelo interessado, que deve respeitar as exigências do código de posturas municipais;
14 – Unidade de condomínio edilício não instituído pode ser objeto de usucapião, mas apenas a fração ideal é registrada nesse caso (art. 20, 4º);
15 – A usucapião registrada não extingue automaticamente restrições administrativas ou gravames judiciais. O interessado deve requerer em cada instância a ordem para cancelamento (art. 21);
16 – Não se deve exigir pagamento de ITBI (art. 24);
17 – Enquanto não haja lei específica no Estado quanto à cobrança do procedimento, essa deve se dar: a) para a ata notarial, como conteúdo de valor econômico, pela avaliação do bem; b) para o processamento no registro de imóveis: 50% do valor de registro pago no início; e outros 50% ao final, caso deferido (art. 26). Há dúvidas nos Estados quanto ao registro de imóveis se isso se refere apenas ao processamento, sendo devido ainda o valor do registro, caso haja, ao final; ou se a totalidade da cobrança seria essa.
Acesse o Provimento 65/2017 do CNJ aqui.
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