Loteamento irregular é crime

Atualmente, a oferta de venda de lotes é imensa. É possível encontrar loteamentos em diversos bairros, com diversos tamanhos, preços e condições de pagamento. As ofertas e propostas geralmente costumam ser atraentes e realmente boas. No entretanto, é necessário ter cautela e atenção na regulamentação do loteamento para não ser surpreendido com loteamentos irregulares e clandestinos, uma vez que tais loteamentos se proliferam no Brasil, causando sérios transtornos para os compromissários-compradores de terrenos formados a partir de projetos que não se enquadram nos requisitos.

É interessante evidenciarmos os conceitos contidos na legislação específica sobre o procedimento de parcelamento do solo para melhor compreensão do tema.

O parcelamento do solo urbano é regido pela Lei nº 6.766/79 que substituiu o Decreto-lei nº 58/37 que tinha por finalidade tutelar os compradores de lotes sem, contudo, preocupar-se com o aspecto urbanístico. Trata-se de um gênero do qual são espécies o desmembramento, o loteamento e o desdobro, que tem como finalidade proceder à divisão da gleba, para fins de ocupação.

Pela Lei 6.766/79, o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento. Os parágrafos do artigo 2° da lei n° 6.766/79 definem o loteamento e o desmembramento.

O Loteamento consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O Desmembramento, por outro lado é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Portanto, a distinção fundamental entre loteamentos e desmembramentos consiste na alteração ou não do sistema viário existente.

Desta forma, o loteador deve submeter o projeto do parcelamento à prévia aprovação do Município, obter o licenciamento ambiental. Uma vez aprovado o respectivo projeto, deverá ser levado a registro junto ao Cartório do Registro de Imóveis (art. 18) competente, com vistas na formalização e publicidade legalmente exigidas e ensejadas pelo ato registral, para que o Oficial Registrador de Imóveis, possa analisar a grande documentação apresentada pelo loteador, sendo este um dever inerente ao agente. E, somente a partir desse momento, poderão ser alienados os lotes a terceiros.

Nesta esfera, é conveniente ressaltar o trabalho do oficial do cartório de registro de imóveis, a quem competem importantes atribuições que lhe foram entregues por força da nova lei regulamentadora do parcelamento do solo urbano. Garantindo que os futuros compradores dos lotes tenham a segurança de que esses realmente serão entregues com a infraestrutura necessária, que não serão objeto de cobranças de dívidas passadas do loteador, e que também não sejam alvos de loteamentos irregulares ou clandestinos.

Os loteamentos podem apresentar as seguintes irregularidades:

A) Loteamentos (ou parcelamentos) clandestinos: não têm projeto aprovado pela municipalidade e, por consequência, também não têm registro imobiliário;

B) Loteamentos (ou parcelamentos) irregulares, que podem apresentar:

Irregularidade formal: loteamentos que, apesar de terem projetos aprovados, não lograram registro imobiliário por defeito ou falta na documentação (muitas vezes envolve loteamentos de glebas sem titulação em nome do loteador).

Irregularidade material: loteamentos que apesar de terem sido aprovados e registrados, não cumpriram com as obrigações assumidas junto à municipalidade (especialmente no que se refere a não-realização, a contento, das obras de infraestrutura).

Portanto, a relevância da análise do Cartório de Registro de Imóveis é tão necessária e imprescindível que a simples oferta de lote sem o prévio registro do loteamento constitui crime qualificado, conforme elucida o art. 50, da Lei 6.766/73:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos;

II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único – O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:

I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.

II – com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4^o e 5^o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Logo, é evidente a importância do Oficial Registrador de Imóveis, sendo este o agente que irá auxiliar as Prefeituras na condução da organização urbana, devendo, pois, gozar de qualificação e independência tais que o autorizem a proceder à análise adequada que cada caso requer.

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ATC Goiás